齐俊杰:掰弯房价的5大绝招

2016-11-15 09:56
来源:老虎财经
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  "增加土地供给,空置税,房地产税,限贷,严查违规资金,违规手续这五种掰弯房价的绝招,哪个招式最管用?"

  昨天,原税务总局的副局长许善达先生,在地产金融年会上批评限购政策,说这根本没什么卵用,限购市场化的住宅没有意义。这类高档房的房价与老百姓关系不大,谁有钱谁去买,政府还能多收税。政府可以多收税,用这部分钱去解决低收入群体的保障性住房、共有产权房等问题。”

  对于许先生的话,其实客观来看,还是很有道理的。不过许先生只说对了一半,限购降房价的政策效果不大,但保护房价的作用却很大。否则房地产涨了十几年要不是限购在这里保护着,早就被玩坏而来。之前我写文章也说过,所谓行政限购不外乎就是饥饿营销的一种手段而已,是把住房需求变成了一种恐慌,然后告诉你赶紧买吧,再不买就不让买了!所以不管你有没有用,又或者很多年买了房都没有用,但还是要先买一套,因为不知道后面还会出什么幺蛾子。这就相当于把购买需求透支了,本来是线性的需求,结果30岁的要买房,40岁的要买,20岁的也要买。房子突然间就不够用了。可以说最近几年房价每每暴涨,限购压制需求然后集中释放的功劳不小。

  那么问题来了,如果限购不能降房价,什么招儿可以呢?其实手段很多,我们也都知道,就是不想用。

  首先,增加土地供给,这应该是最直接有效的,活生生的例子就是重庆,同样的制度同样的国民,同样的货币政策,重庆房价不涨就是因为有地票制度,退耕一亩土地就能开发一亩土地,退耕比拿地和拆迁要便宜多了,所以开发商有的是动力去保护耕地。这样耕地效率也提高了,土地供给也增加了,房子有的是,像牛粪一样多,你还能去炒吗?有炒房团去炒重庆吗?但显然这么成功的制度只有重庆一个地方实施,为什么,因为这严重影响了卖地收入,全国17年卖地收入27万亿,而重庆黄奇帆说10年来,他一共才卖了两三千亿,这个规模仅相当于北上广一年的收入,那是黄奇帆傻吗?黄市长说他自有办法赚钱,重庆不差钱。所以增加土地供给,就等于跟自己钱包过不去。不是每个地方大员都有这个水平的。

齐俊杰:掰弯房价的5大绝招

  其次,空置税,这个东西在加拿大明年要开征,税率2%,只要自己不住还不往外租,就要交税,一套房子200万,一年税收就是4万,你想想看,房东是什么心态,他宁可免费让你住,他也不敢空着!所以租客变成了香饽饽,那些囤房的、炒房的必死,而这样的人多吗?2015年底预计,非官方统计我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。再说个技术问题,没有一个城市公布过具体空置率,这个很难吗?自来水公司,电力系统恐怕都有数据,甚至连快递公司都能有清晰的数据,一直说大数据大数据,连个空置率都查不出来,还叫什么大数据?所以,根本就不是查不出,而是压根不想查,为什么不想查,因为他们知道,一旦查出来就是个十分吓人的数据,很可能一下改变市场预期,最后还是卖地收入受损。

齐俊杰:掰弯房价的5大绝招

  第三,房地产税,这个正在立法推进当中,估计明年立法,然后征求意见,2019年推出。这个税我们之前说了很多了,是一个增加持有者成本的税种,也是让地方有了稳定的收入源。等于是告诉地方,你别卖地了,我给你找了另一个摇钱树,所以这将整个改变持有者的预期,但杀伤力很大,杀伤范围很广,很可能会误伤一些低收入群体。所以这块也是最头疼的一个问题。另外,房地产税还有一个大问题,就是一旦引发房价下跌,未来地方税收也会受到影响,所以往往配合限购和指导价的方式来用,效果最佳。

  第四,限贷,降低资金杠杆,这个部分城市已经开始用了,金融杠杆是调控楼市的一个重要手段,由于房价已经升天,所以全款买房的几乎已经绝迹,那么降低金融杠杆必然截断资金流,降低入市资金比例,售价与购买能力已经严重脱节,降杠杆无疑将是致命一招。如果从今天开始不让贷款了,那么房子几乎也就没有成交了。因为最底层的需求,将再也买不起房子,房子将彻底陷入流动性枯竭。

  第五,严查违规资金,违规手续。之所以这么高房价还有人买,大多数都是因为虚开的收入证明,还有首付资金来源问题。有人向亲戚朋友借了1成,又向民间金融配了2成,再向银行贷款7成,相当于他0首付买了一套房,这样的资金杠杆风险就太大了,一遇到风险,他肯定就期房断供了。借给他钱的亲戚,民间金融,以及银行全都血本无归,所以现在银监会已经在查这个问题了,务必核实收入和首付来源问题。另外发改委等部门严查房企融资,一行三会规定,保险银行理财都不许投房企,非上市房企不让发债,这就是很明显的围城断粮的打法,中小开发商的资金链,现在恐怕已经显现出了危机的苗头。

  所以,综合来看,5大绝招,我们已经用了后两招,而第三招房产税还在研究,对前两大绝技却依然置之不理。可见,我们还是希望先把银行和金融体系捞上岸,至于附带效果,要不要真的降房价,确实是比较犹豫。毕竟现在把房价打压下去,对以后的房产税出台不利,对于地方政府的收入来源也不利。

 

责任编辑:方杰

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